Κόκκινα δάνεια - Εξωδικαστική διαπραγμάτευση

Από την αρχή της οικονομικής κρίσης τονίσαμε και αναδείξαμε τις ευκαιρίες εξωδικαστικής ρύθμισης με πολλά παραδείγματα επιτυχούς εξωδικαστικής ρύθμισης οφειλών με τραπεζικά ιδρύματα.

Επιλέξαμε την σφαιρική διαχείριση του προβλήματος της υπερχρέωσης και με γνώμονα μόνο το συμφέρον του δανειολήπτη.

Σε αρκετές περιπτώσεις η εξωδικαστική διευθέτηση του προβλήματος ήταν καλύτερη από ένα αβέβαιο αποτέλεσμα μιας δικαστικής προσφυγής ενώ ήταν ξεκάθαρο για εμάς πως ο δανειολήπτης με τον έναν ή τον άλλον τρόπο θα έπρεπε να πληρώσει μέσω της ρύθμισης τουλάχιστον την εμπορική αξία της ακίνητης περιουσίας του.

Η εμπειρία μας και οι ψύχραιμες επιλογές  βοήθησαν ένα μεγάλο ποσοστό των εντολέων μας να ρυθμίσουν με ευνοϊκούς όρους τα δάνειά τους μέσω της εξωδικαστικής οδού αποφεύγοντας δικαστικά έξοδα και την ανασφάλεια ενός αμφιβόλου αποτελέσματος. 

 

Πολλοί δανειολήπτες φαίνεται ότι δεν μπορούν να αξιοποιήσουν αποτελεσματικά τις δυνατότητες μιας εξωδικαστικής διαπραγμάτευσης με τις Τράπεζες ή τα ξένα funds, είτε γιατί αγνοούν βασικές αρχές της διαδικασίας, είτε γιατί αδυνατούν να εξακριβώσουν πότε μια προτεινόμενη ρύθμιση είναι καλή ή όχι.

Μια διαπραγμάτευση πάντα έχει τρωτά σημεία και για τις δύο πλευρές (Τράπεζα και δανειολήπτη).

Στις περιπτώσεις που η Τράπεζα δεν θέλει να προχωρήσει σε εκποίηση του ακινήτου, συνήθως επιλέγει να ρυθμίσει το δάνειο με ευνοϊκούς όρους για τον δανειολήπτη. Αν όμως το ακίνητο έχει σημαντική εμπορική αξία και ο δανειολήπτης φαίνεται ότι δεν έχει τα εισοδήματα να αποπληρώσει μέσω της νέας ρύθμισης την αξία αυτή, τότε το καλύτερο σενάριο, αν τελικά δεν εκποιηθεί το ακίνητο, φαίνεται να είναι η ρύθμιση με μία περίοδο χάριτος όπου ο δανειολήπτης θα καταβάλλει μια χαμηλή μηνιαία δόση για κάποια χρόνια, με τη λήξη όμως της περιόδου αυτής, η μηνιαία δόση θα αυξηθεί δραματικά.

Σε αρκετές περιπτώσεις, όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι μικρότερη από την συνολική οφειλή, η Τράπεζα μπορεί να διαγράψει το μέρος της οφειλής που είναι πάνω από την αξία του ακινήτου.

Όλα τα παραπάνω όμως εξαρτώνται από πολλούς και διαφορετικούς παράγοντες καθότι η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και η εξέλιξη μιας τέτοιας διαπραγμάτευσης εξαρτάται, εκτός άλλων, από το στάδιο που βρίσκεται η διαδικασία είσπραξης της οφειλής από την Τράπεζα, τη χρονική συγκυρία, το αν υπάρχουν εγγυητές στα δάνεια, την εμπορική αξία του ακινήτου, το εισόδημα της οικογένειας και από κάποιο, ενδεχομένως, πρόβλημα υγείας.

Στη πραγματικότητα κάθε ρύθμιση ενός κόκκινου δανείου είναι σαν μία νέα αγορά του ακινήτου.

Επομένως ο δανειολήπτης θα πρέπει να αποφασίσει αν θέλει το ακίνητο και αν αξίζει να πληρώσει το ποσό που του ζητάει η Τράπεζα για τη διάσωσή του. Επίσης θα πρέπει να λάβει υπόψιν και άλλες παραμέτρους όπως, την ηλικία του δανειολήπτη και κατά πόσο οι κληρονόμοι του στο μέλλον θα θέλουν να αποδεχτούν μέσω της κληρονομιάς μια τέτοια οφειλή.

Τι πρέπει επομένως να προσέξει ο δανειολήπτης

Αν θέλει το ακίνητο

Αν το νέο δάνειο – ρύθμιση είναι κοντά στην εμπορική αξία του ακινήτου

Αν η μηνιαία δόση της ρύθμισης ανταποκρίνεται στη μισθωτική αξία του ακινήτου. Δηλαδή η δόση να είναι κοντά στο μίσθωμα ενός αντίστοιχου ακινήτου στην ίδια περιοχή.

Αν μπορεί να εκμισθώσει κάποιο ακίνητο για να αυξήσει το εισόδημά του.

Αν μπορεί να πουλήσει κάποιο ακίνητο για να απομειώσει την οφειλή του

Το γραφείο είναι σε θέση να αξιολογήσει ποια είναι η καλύτερη δυνατή επιλογή για εσάς και να σας συμβουλέψει υπεύθυνα.

Αναλαμβάνουμε ολόκληρη τη διαδικασία της διαπραγμάτευσης, της σύνταξης των αντίστοιχων αιτημάτων και τη χάραξη στρατηγικής πάντοτε σε συνάρτηση με τις εναλλακτικές που δίνει ο νόμος και επιτρέπει η κάθε περίπτωση.

Τηλεοπτικές εμφανίσεις

Ο δικηγόρος Δημήτρης Αναστασόπουλος ενημερώνει για την πραγματική διάσταση του προβλήματος της υπερχρέωσης. 

Ξεκαθαρίζει ότι δεν υφίσταται προστασία κύριας κατοικίας και οι επιλογές που έχουν οι δανειολήπτες είναι πολύ συγκεκριμένες και δεν δίνουν μαγικές λύσεις. 

Η επιλογή της εξωδικαστικής ρύθμισης φαίνεται ότι είναι η καλύτερη λύση από τη στιγμή που ο εξωδικαστικός μηχανισμός δεν έχει φέρει τα αναμενόμενα αποτελέσματα ενώ η πτώχευση οδηγεί σε απώλεια της περιουσίας. 

Επίσης αναλύει όλα τα νομικά εργαλεία που μπορεί να αξιοποιήσει σήμερα ένας δανειολήπτης και κατά πόσο αυτά είναι αποτελεσματικά και χρήσιμα. 

Τέλος, προτρέπει του οφειλέτες να αποφασίσουν στρατηγικά για το πως θέλουν να διαχειριστούν το πρόβλημά τους προκειμένου να κινηθούν αναλόγως στους χρόνους που πρέπει και εντός των προθεσμιών που ορίζει ο νόμος.

Συνήθη διλλήματα και προβληματισμοί

Όταν δεν επιτυγχάνεται εξωδικαστικός συμβιβασμός τότε οι δανειολήπτες έρχονται αντιμέτωποι με τον πλειστηριασμό του ακινήτου τους ο οποίος παύει να είναι μια θεωρητική απειλή αλλά αποτελεί πλέον κοινή πρακτική των εταιρειών αυτών.

 

Είναι γνωστό ότι η ρύθμιση των κόκκινων δανείων είναι ένας δύσκολος γρίφος ο οποίος ακόμα δεν έχει λυθεί, ενώ τα εργαλεία που δίνει η Πολιτεία όπως ο εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών ή ο Κώδικας Δεοντολογίας των Τραπεζών δεν έχει φέρει τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Δυστυχώς δάνεια μπορούν να ρυθμίσουν μόνο όσοι δανειολήπτες έχουν κάποια σημαντικά χρηματικά ποσά να καταβάλλουν ως προκαταβολή και βεβαίως ικανοποιητικό εισόδημα για την υπόλοιπη διάρκεια της ρύθμισης.

Σε άλλες περιπτώσεις η ρύθμιση κάποιων δανείων δεν μπορεί να υλοποιηθεί καν, αν ο δανειολήπτης έχει κάποιο ακίνητο σημαντικής εμπορικής αξίας και την ίδια στιγμή δεν μπορεί να καταβάλει σε σύντομο χρονικό διάστημα ολόκληρο το ποσό της οφειλής του.

Οι διαπραγματεύσεις είναι σκληρές και οι απαιτήσεις των εταιρειών διαχείρισης κόκκινων δανείων μεγάλες.

Παράλληλα, είναι σε εφαρμογή ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας και βεβαίως όλα τα μέσα άμυνας που παρέχει ο νόμος στους οφειλέτες στα πλαίσια της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Το μεγάλο δίλλημα λοιπόν για πολλούς δανειολήπτες είναι τελικά αν πρέπει και αν μπορούν να πετύχουν κάτι ασκώντας τις αντίστοιχες ανακοπές και αναστολές που ορίζει ο νόμος και κατά πόσο αυτές θα ευδοκιμήσουν.

Η απάντηση στο παραπάνω ερώτημα είναι η εξής:

Οι δανειολήπτες πρέπει να κάνουν οπωσδήποτε διαχείριση του προβλήματος της υπερχρέωσης ακόμα και αν έχουν εγκαταλείψει την προσπάθεια γιατί θεωρούν πως δεν θα μπορέσουν τα τακτοποιήσουν συνολικά τις υποχρεώσεις τους. Δεν πρέπει να αφήνουν να βγαίνουν τα ακίνητά τους σε χαμηλότερες αξίες από τις πραγματικές και στο τέλος της ημέρας αν δεν υπάρχει τίποτα άλλο να κάνουν να επιλέγουν την πτώχευση η οποία θα τους απαλλάξει τουλάχιστον από τα χρέη τους.

Όταν όμως οι δανειολήπτες θέλουν να παλέψουν για μια ρύθμιση και για να σώσουν την περιουσία τους τότε θα πρέπει οπωσδήποτε να ασκήσουν τις προβλεπόμενες ανακοπές οι οποίες βεβαίως δεν μπορούν να γίνουν εύκολα δεκτές αν δεν υπάρχει σοβαρός λόγος ανακοπής και σίγουρα εμπεριστατωμένη νομική δουλειά.

Το να κερδίσεις όμως μια ανακοπή και αναστολή πλειστηριασμού εξαρτάται πολλές φορές από την συγκυρία δηλαδή από το σφάλμα που θα εντοπιστεί στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης που έχει ξεκινήσει και αυτό το σφάλμα μπορεί να είναι από το πιο σοβαρό έως το φαινομενικά πιο ασήμαντο στα μάτια του μέσου δανειολήπτη, για τον νόμο όμως αυτό το φαινομενικά μικρό σφάλμα δεν συγχωρείται και είναι ικανό να ακυρώσει εξ ολοκλήρου μια κατασχετήρια έκθεση.